Закрытие выполненных работ в строительстве

Закрытие выполненных работ в строительстве — это окончательный этап любого строительного проекта. Оно обязательно включает проверку и подписание акта выполненных работ, передачу возведенного объекта заказчику, окончательный расчет за строительство. Под проверкой понимают оценку качества и уточнение объемов выполненных работ. Ей также подлежат чертежи строения, эскизы и иные подобные документы. Подписание заказчиком акта означает, что он подтверждает отсутствие к подрядчику претензий и замечаний. Именно после своей подписи заказчик входит в права на владение построенным объектом.

Для окончательных расчетов за выполненные работы необходимо установление фактической стоимости их выполнения. Оценка затрат основана на утвержденной сметной документации, в которой приведены расходы на стройматериалы, выплаты зарплат сотрудникам, аренда оборудования и т. д. После окончательного определения фактических затрат подрядчику производится платеж за все работы, которые он выполнил. Это почти никогда не обходится без непосредственного участия сметчика, заказчика и субподрядчика. Во многих случаях бывает необходимо присутствие менеджера.

Этапы процесса закрытия

Их три: подготовка требуемых документов, проверка выполненных работ и устранение выявленных недостатков.

Основными закрывающими документами считаются формы КС-2 и КС-3. КС-2 подтверждает объемы и стоимость работ. Применяется для закрытия процесса строительства объектов самого разного назначения: производственных, гражданских, жилищных. В документе должны быть указаны все проведенные работы и затраты на них. Форма КС-3 показывает совокупную стоимость выполненных работ за определенный период и необходима при расчете между подрядчиком и заказчиком.

Если подрядчик работает в режиме общего налогообложения, требуется предоставление также счета-фактуры — основного учетного документа, подтверждающего факт предоставления услуг по установленной стоимости.

Проверка строительного объекта позволяет своевременно выявить нарушения и свести к минимуму финансовые потери. Основная же ее цель — обеспечение безопасности сооружения. Проводится не только непосредственно перед сдачей объекта, но и на всех основных этапах строительства. Контролируется и документально фиксируется качество используемых материалов, соответствие конструкций техническим требованиям проекта, правильность применения технологий на стройке. Основными заинтересованными лицами проведения проверки являются подрядчик и заказчик строительства. Важность соответствия проектной документации состоит в том, что любое отклонение от нее почти всегда увеличивает расходы и/или снижает безопасность. Во избежание этого, контроль соответствия должен вестись на всех этапах строительства.

Что касается устранения недостатков, то важно понимать — с подрядчика без суда можно требовать ликвидацию дефектов, только если они существенные. К таковым относятся те, при которых:

• Результат не имеет потребительской ценности. Например, подрядчик использовал более дешевые стройматериалы;
• Для устранения дефекта необходим демонтаж результата деятельности контрагента. Например, серьезно нарушена технология изготовления строительного элемента;
• Результатом невозможно пользоваться в соответствии с назначением. Например, застройщик может доказать, что дефекты не позволяют нормально эксплуатировать объект;
• Деятельность контрагента нарушает установленные нормы и правила. Например, не учтены требования изготовителя стройматериалов.

При невыполнении подрядчиком задания устранить выявленные дефекты, застройщик имеет право отказать в приеме выполненных работ и в одностороннем порядке расторгнуть договор. Если исправление недостатков возможно, заказчик вправе не оплачивать работы и не закрывать их до устранения дефектов.

Документальное оформление

Актом выполненных работ называют документ, подтверждающий выполнение подрядчиком заданного их объема в соответствии с условиями договора. Он обязательно содержит стоимость каждого из видов совершенных работ и фактическое время их выполнения. Также в акте должно быть указано, что заказчиком получена вся необходимая информация по объекту и его качество полностью удовлетворяет всем требованиям. Недопустимо приводить объем выполненных работ в процентах. Также неправомерным считается указание договорных коэффициентов. Подписи под указанным документом означают отсутствие противоречий и споров между сторонами. Если хотя бы один из участников процесса свою подпись поставить отказывается, закрытие затягивается, а может и вовсе закончиться обращением в суд.

Крайне важно документально подтвердить расходы на строительство объекта. Их структура непосредственно включает стоимость работ, которые выполнял подрядчик, траты на монтаж оборудования, цены на нуждающееся в установке оборудование, иные капитальные затраты. Очень большое значение имеет то, кто именно занимался строительством — была это сама фирма-подрядчик или сторонняя компания.

Помимо форм КС в фиксации передачи объекта заказчику участвуют такие документы, как накладные по использованию спецтехники, путевые листы, акты приема-передачи временных объектов и т. д. Имейте в виду, денежные показатели в акте указываются только в рублях, в ином случае документ считается недействительным. Акт завершения проекта необходимо обязательно сохранить. Для заказчика минимальный срок хранения — 4 года с начала отчетного периода. Для исполнителя — 5 лет с даты закрытия.

Взаимодействие с заказчиком

Приемка работ по договору строительного подряда обычно происходит сразу по получении заказчиком уведомления о готовности подрядчика. Если она не начинается, подрядчик получает право на компенсацию за простой. При серьезной задержке приемки, как правило, предусматриваются штрафные санкции в виде пеней.

В какой форме должно быть выражено намерение сдать построенный объект, законом не установлено. Устного варианта точно следует избегать, т. к. неизбежны трудности с доказательством. Часто сообщение о готовности сдачи оформляют письмом-извещением, которое вручают в руки лично либо посылают факсом, обычной почтой, через электронные каналы связи. Если подрядчик не вызвал застройщика для приемки и впоследствии попытается истолковать это как отказ заказчика закрывать строительство объекта, суд его позицию не примет.

Если подрядчик уверен, что все сделал как нужно, а заказчик не желает подписать акт о приемке, то строительная компания может подать в суд о принуждении к подписанию документа. Если застройщик без оснований отказывается надлежащим образом оформлять закрывающие строительство объекта документы, согласно ст. 753 ГК РФ, имеется возможность составить односторонний акт сдачи-приемки.

Есть условия, при которых приемка признается состоявшейся, даже когда ни одна из сторон вовсе не оформляла соответствующий акт. Такая ситуация возможна, если заказчик:

• Во время строительства не сообщал о претензиях по поводу возможного неисполнения работ в установленные договором сроки;
• До окончания строительства не заявлял о требованиях по устранению недостатков;
• Не направлял подрядчику претензии по качеству промежуточного и конечного результатов либо направил их значительно позднее приемки объекта.

Риски при закрытии работ

Самым опасным из них, пожалуй, является расхождение в отчетах свыше 100 тыс. руб. Оно может обернуться уголовным делом. Главная сложность в том, что при госзаказе часто практически невозможно провести четкую границу между должностным превышением и преступной халатностью. Многое при решении вопроса зависит от конкретных обстоятельств и человеческого фактора.

Среди других распространенных рисков отметим недостаточную подготовку документации, задержки в устранении недостатков, обнаружение заказчиком дефектов после приемки. В последнем случае он обязательно должен известить подрядчика о проблеме в разумное время.

Способы минимизации рисков

Отчасти это позволяет сделать ведение подписанного двумя сторонами ежедневного общего журнала, в котором фиксируется все сделанное на стройке за каждый день, фото- и видеофиксация каждого этапа.

Очень большую помощь в снижении рисков оказывает использование информационного или, как его еще называют, BIM-моделирования. Главными преимуществами технологии следует назвать:

• возможность сразу же получить информацию обо всех значимых характеристиках каждого элемента сооружения и легко отслеживать все вносимые в проект изменения;
• автоматизацию процесса подготовки документации по строительству. Автоматически генерируются спецификации на материалы и задействованное оборудование, акты выполненных работ, журналы их производства и т.д.;
• ускорение обнаружение многих дефектов. Для этого часто достаточно детально изучить BIM-модель;
• быстрое получение заказчиком информации о всех этапах возведения объекта, моментальный его доступ ко всей документации и отчетам.

Имеются при использовании BIM-моделирования и свои трудности. Многие ранее активно использующиеся по нему программные решения из-за санкций и международной обстановки теперь стали недоступны. Выход состоит в переходе на отечественное ПО. Среди соответствующего зарубежным аналогам отечественного софта можно упомянуть:

• программу Renga, замену Autodesk Revit, одной из самых известных в мире программ BIM-моделирования. С весны 2024 года разработчик зарубежного решения прекратил поддержку корпоративных пользователей. Renga помогает создавать цифровые модели зданий и комфортно работать с BIM-проектированием в России. Это позволяет ускорять строительные процессы, сокращать издержки, сделать процесс более прогнозируемым. Например, моделирование в Renga поможет заранее планировать бюджеты и, таким образом, минимизировать расхождения в планах и итоговых сметах, ускоряя приемку работ. А также сократить число итераций по доработкам и исправлениям перед приемкой, т. к. различные коллизии и потенциальные ошибки продумываются еще на уровне трехмерной модели;

• платформу Tangl, которая уже активно используется в России в различных сферах строительства, где применяется BIM-проектирование. Позволяя автоматизировать работу с BIM-данными, ускорить процессы, отслеживать коллизии и сократить их число, автоматизировать сметы, сократить издержки. Среди пользователей такие крупные игроки, как «Эталон Групп» и Сбер. Помимо хорошей адаптивности под нужды отечественных пользователей, она отвечает высоким стандартам безопасности и сохранности данных.

Полезные ссылки

• Вернуться ко всему списку статей.
• Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы быть в курсе последних новостей про Tangl.
• Вебинары, внедрение ПО и функционал Tangl на нашем ютуб-канале.
• Подробнее про сервисы Tangl.