Цена отказа от BIM: как незаметные ошибки съедают миллионы на стройке

Вспомните хотя бы один строительный проект в своей практике, который уложился бы в изначально выделенный для него бюджет. Если у вас получилось, то вы в числе менее 10% счастливчиков. К сожалению, реальность строительной отрасли такова, что на подавляющем большинстве проектов возникают дополнительные расходы. Откуда они берутся? Есть несколько причин, в первых рядах которых стоят ошибки в проектной документации. 

Строительство сильно завязано на расчетах — нагрузок, сроков, объемов, бюджетов. Малейшие ошибки в проектных решениях могут запустить образование снежного кома из недостоверных расчетов, неверных управленческих решений, нереалистичного планирования и других последствий, в результате которых все участники проекта понесут финансовые потери, а в первую очередь застройщик, у которого размер непредвиденных издержек может составить десятки и даже сотни миллионов рублей.

Ни для кого не секрет, что современные BIM-технологии позволяют выявлять и устранять такие ошибки еще до начала строительства, экономя девелоперам восьмизначные суммы. Платформа Tangl для автоматизированного анализа данных BIM-моделей создана специально для того, чтобы уберечь заказчиков от лишних затрат и головной боли руководителей строительных проектов, связанной с упущениями проектирования.

В этой статье будут рассмотрены частотные виды ошибок в проекте, которые приводят к непредвиденным затратам, в случае, если застройщик не обеспечил грамотный процесс контроля качества проекта при помощи современных цифровых решений. 

1. Несогласованность разделов проекта

Одна из наиболее частых ошибок, совершаемых в проектировании. Она проявляется в множестве различных вариантов ситуаций: инженерные сети разных разделов “входят” друг в друга или перекрывают пространство для обслуживания, в несущих конструкциях и перегородках не предусмотрены отверстия для прохождения коммуникаций, конструктивные и архитектурные решения “не стыкуются” положением конструкций, и еще множество других подобных примеров.

В легких случаях застройщик отделается затратами в несколько десятков или сотен тысяч рублей на устройство отверстий под инженерные системы без заметного смещения общего графика строительных работ. Но немалая часть ошибок, связанных с дискоординацией разделов, требует перепроектирования и повторной увязки систем, демонтажа уже возведенных конструкций. И, как вишенка на торте, все это сопровождается приостановкой стройки и смещением графика, а эти последствия уже обходятся девелоперу в миллионы или даже десятки миллионов рублей на простои техники и “лишние” проценты по кредитам за упущенные дни.

Проектирование с использованием BIM-технологий и автоматизированная проверка на коллизии между разделами при помощи Tangl control отлично зарекомендовали себя в решении описанных проблем. Довольно простые и основополагающие действия в применении технологий информационного моделирования помогают застройщикам предотвращать миллионные издержки.

2. Некорректные инженерные расчеты

Подавляющая часть проектных решений сопровождается инженерными расчетами от теплотехники ограждающих конструкций до прочности и устойчивости каркаса здания. Если расчеты произведены неверно или в спешке, то последствия практически неизбежны.

Наименьшие из них — это образование плесени, промерзания, плохая вентиляция. Их замечают жильцы или арендаторы после приемки помещения и требуют с застройщика компенсацию, а тому приходится ликвидировать проблемы уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В случае многократных жалоб девелопер может понести убытки вплоть до нескольких миллионов рублей.

Ситуации бывают и хуже, например, если после возведения здания лопнули трубы. В таком случае застройщику придется покрыть затраты на: ремонт сети, компенсации, судебные издержки, сопутствующие ремонтные работы. Все это выливается в миллионные убытки, особенно если затронуто несколько этажей или даже секций.

И самые плачевные последствия возникают в случае образования прогибов, трещин или даже обрушения конструкций. Такие ситуации, к счастью, редкость. Для девелопера они приводят к колоссальным затратам на устранения разрушений и компенсации, и также к огромным юридическим и репутационным издержкам.

Автоматизированный расчет конструкций и сетей по BIM-модели лишен человеческого фактора, он в точности выдаст достоверные показатели, предотвратив серьезные проектные ошибки. К тому же такие машинные анализы гораздо быстрее ручных, поэтому не создают угрозу срокам проектирования.

Но стоит учесть, что для машинных расчетов нужны корректные исходные данные в виде элементов цифрового здания и их характеристик. Заранее проконтролировать правильность назначения параметров BIM-модели поможет Tangl control, предотвратив нежелательные “сюрпризы” на будущих этапах.

3. Некорректные расчеты объемов

Объемные показатели объекта строительства существенно влияют на процессы, происходящие в проекте. Некорректно рассчитанные объемы строительных работ приводят к принятию неверных управленческих решений. Причем такой исход не зависит от того, завышены были показатели или занижены. За объемами тянутся графики производства работ, неточности в которых приводят к временным конфликтам и простоям, последние могут стоить девелоперу десятки миллионов рублей.

Завышенные объемы материалов приводят в перерасходу средств. А заниженные — к издержкам на срочный заказ, сдвигам графика и другим последствиям вплоть до тех же затратных простоев.

Площади помещений, зон и участков объекта выступают одним из важнейших параметров, по которым принимаются ключевые решения топ-менеджеров проекта, ведь от площадей зависит рентабельность будущего здания. От их неверного расчета случаются крайне неприятные сюрпризы в виде миллионов рублей недополученной прибыли, на которую изначально рассчитывали.

Напомним, что BIM — это не только про проектирование в 3D, а глобальная цифровизация и автоматизация процессов проекта, построенная вокруг цифровых слепков зданий и сооружений. Машинный анализ объемных характеристик — одна из ключевых задач технологий информационного моделирования, которая дает быстрое и точное обновление информации о площадях, стоимостях и сроках, по сравнению со старыми ручным методами. А легко внедрить автоматизированное получение и обновление данных поможет решение Tangl value — сервис для расчета объектов и стоимости проекта по BIM-модели. Продукт встраивается в существующие процессы компании и оптимизирует их, а не требует выстраивать по новой.

4. Дискоммуникация участников проекта

Своевременный обмен актуальной информацией — это залог успеха любого процесса с большим количеством участников. Но, к сожалению, в строительстве он частенько дает сбои. Отправили старые задания на отверстия — получили задержку проектирования из-за повторных исправлений, не доставили бригаде актуальные чертежи — вышли за график строительства, не сообщили сразу о проблемах на стройке — вызвали простои на несколько дней. Список примеров можно продолжать практически бесконечно. Любой “сломанный телефон” внесет свой вклад в издержки от недопониманий между коллегами до серьезных последствий с круглыми суммами затрат.

BIM-технологии сопровождают все стадии жизненного цикла строительного проекта, автоматизируя обмен информацией, они позволяют контролировать состояние проекта и актуальность его данных, минимизируя дискоммуникацию, особенно на типовых процессах взаимодействия участников проектирования и строительства.

Экосистема сервисов Tangl позволяет хранить и анализировать BIM-данные в единой среде с совместной работой над ними, а также интегрироваться с существующим IT-контуром компании для бесшовного движения информации без “узких” мест.

5. Нарушение нормативных требований и требований заказчика.

Проектирование в спешке, некомпетентность или небольшой опыт проектировщиков, использование устаревших нормативов приводят к нарушению требований, которые предъявляют государство и заказчик к объектам строительства.

Чаще всего такие нарушения, в отличии от коллизий, находят еще до стройки, но это не значит, что они проходят бесследно. Большое количество несоответствий нормативным требованиям замедляет получения заключения от экспертизы проектной документации, а соответственно, и разрешения на строительство. Нарушение ТЗ заказчика приводит к нескольким итерациям получения и исправления замечаний, повторным процессам согласования, которых можно было бы избежать.

Современное программное решение для анализа BIM-моделей Tangl control уже сейчас предоставляет возможности, о которых еще пару лет назад можно было фантазировать, сервис может обнаруживать не только геометрические коллизии, но еще и проверять соответствие цифрового проекта более сложным требованиям нормативов и технических заданий, что помогает сэкономить недели проектирования.

BIM — спасение от всех непредвиденных затрат?

К сожалению, нет… Всегда останется неидеальность самих процессов и человеческий фактор. Но BIM-технологии сильно облегчают жизнь девелоперам — они обнаруживают серьезные ошибки проекта еще до стройки, структурируют информацию, выдают точные расчеты и даже автоматизируют коммуникацию. Все это помогает застройщику экономить десятки, а иногда и сотни миллионов рублей на каждом проекте.

Цель платформы Tangl — предоставить девелоперам и другим участникам строительства мощный инструментарий автоматизации процессов получения валидированных и точных данных для уверенности в качестве проекта и предотвращения его выхода за установленный бюджет и сроки.